Aufstockung von Gebäuden

Nachhaltig neuen Wohnraum schaffen

Wohnungen in urbanen Regionen zu bauen, gehört in Deutschland zu den drängendsten Aufgaben der Gegenwart. Doch so groß wie die Nachfrage, so gering ist die Zahl freier Grundstücksflächen. Um den Mangel zu beheben, lohnt der Blick nach oben: Die Aufstockung von Gebäuden zählt zu den effizientesten Methoden der Nachverdichtung. Mit ihr lässt sich in verhältnismäßig kurzer Bauzeit kostengünstig der dringend erforderliche Wohnraum erschließen, ohne dafür Grünflächen versiegeln zu müssen. Dies gilt unabhängig von der bestehenden Dachform. Unabhängig davon, ob ein Gebäude ein Flach- oder Steildach hat, kann es bei der Aufstockung mit einem Flachdach versehen werden. Dies ermöglicht die volle Nutzung des neuen Wohnraums ohne Schrägen und schafft zusätzliche nutzbare Dachfläche.

Damit die fachgerechte Aufstockung gelingt, haben Planer vielfältige Aspekte zu berücksichtigen – von den statischen Voraussetzungen über die geeignete Konstruktionsart bis hin zu technischen Anforderungen wie der Dachabdichtung oder den Brandschutzmaßnahmen. Der dichte Bau hat für Sie die wichtigsten Punkt auf dieser Seite zusammengefasst.      

1. Vorteile der Aufstockung

Durch die Aufstockung von Gebäuden kann wertvoller neuer Wohnraum geschaffen werden – kostengünstiger, zeitsparender und weniger umweltbelastend als bei einem Neubau. Umfangreiche Arbeitsschritte wie etwa das Ausheben und Gießen eines neuen Fundaments sowie die Errichtung der Basisstruktur entfallen. Bereits vorhandene Versorgungssysteme wie Elektrizität, Heizung und Sanitäranlagen können weiter genutzt werden. Zusätzliche Baumaßnahmen wie gegebenenfalls neue Straßen sowie neue Versorgungsleitungen werden nicht benötigt.

Das Resultat einer erfolgreichen Aufstockung ist die kosteneffiziente Nutzung von Ressourcen und eine erhebliche Wertsteigerung des bestehenden Gebäudes. Darüber hinaus ermöglicht die Dachsanierung im Zuge der Aufstockung eine Steigerung der Energieeffizienz, die der darunterliegenden Etage zugutekommt und deren Energieverbrauch merklich reduzieren kann. 

Die Aufstockung bestehender Gebäude ist eine kluge Lösung, um neuen Wohnraum zu schaffen. Sie umgeht den hohen Zeit- und Kostenaufwand sowie die ökologischen Nachteile eines Neubaus, indem sie bestehende Strukturen nutzt und zusätzliche Versiegelung vermeidet.

Ein weiterer großer Pluspunkt ist der ökologische Aspekt: Die Aufstockung bewahrt Grünflächen, weil keine Fläche dafür versiegelt werden muss. Das bedeutet auch, dass keine Ausgleichsflächen für den dazugewonnenen Wohnraum erforderlich sind. Die Aufstockung verbindet also wirtschaftliche mit ökologischen Vorteilen und bietet somit eine nachhaltige Lösung, um die Herausforderungen des Wohnraummangels in urbanen Gebieten zu bewältigen.

Die Vorteile der Aufstockung auf einen Blick:

•    schnellere Fertigstellung als Neubau 
•    kostengünstiger als Neubau
•    Nutzung bestehender Infrastruktur möglich
•    Wertsteigerung der Immobilie
•    Optimierung der Energieeffizienz darunterliegender Einheiten 
•    Vermeidung zusätzlicher Versiegelung von Grünflächen


2. Planung & Vorbereitung 

Um von den Vorteilen einer Dach-Aufstockung zu profitieren, haben Planer einige wichtige Vorbereitungen zu treffen. Nur so lässt sich dieses Bauprojekt sicher und rechtskonform realisieren. 

Bauordnungs- und bauplanungsrechtliche Regelungen

Bauordnungsrechtlich entscheiden das Maß und die Dichte der zusätzlich genutzten Fläche darüber, ob ein Gebäude aufgestockt werden darf. Die bauplanungsrechtlichen Rahmenbedingungen ergeben sich aus dem Bebauungsplan und § 34 des Baugesetzbuches (BauGB). Falls kein Bebauungsplan vorliegt, hat sich die Aufstockung dennoch in den bestehenden Charakter des Baugebiets einzufügen. Die entsprechenden Obergrenzen für das Maß der baulichen Nutzung regelt die Baunutzungsverordnung 1. Bei vielen Behörden gibt es derzeit noch keine optimierten Genehmigungsprozesse für Aufstockungen, da diese in der Vergangenheit seltener vorkamen. Dies wird sich jedoch zunehmend ändern.   

Voraussetzungen prüfen

Im Vorfeld muss untersucht werden, ob eine Aufstockung des bestehenden Gebäudes möglich ist – und wenn ja, wie sich die Erweiterungen auf das Gesamtobjekt auswirken.

Statik

Zunächst muss ein Statiker begutachten, wie beanspruchbar und konstruktiv ausgebildet die oberste Geschossdecke, die Tragkonstruktion und das Fundament des Bestandsgebäudes sind. Es ist unbedingt erforderlich, dass sie das Eigengewicht des aufgestockten Geschosses und die zusätzlichen Nutzlasten tragen können.  

Brandschutz

Planer sollten vor Beginn der Aufstockung prüfen, ob und in welchem Umfang ergänzende Brandschutzmaßnahmen für sämtliche Bereiche des Gebäudes notwendig sind. 

Schall- und Emissionsschutz

Durch aufgestockten Wohnraum ändern sich möglicherweise auch die Anforderungen an den Schall- und den Emissionsschutz – je nach Art und Standort des Gebäudes.

Stellplatzverordnung

Vorab geklärt werden sollte die Frage, inwieweit die Stellplatz-Wünsche des Bauherrn mit den rechtlichen Anforderungen kompatibel sind. Darüber entscheidet in einigen Bundesländern die jeweilige Landesbauordnung, teilweise liegt die Verantwortung jedoch auch bei den Kommunen. 

Baugenehmigung beantragen

Jede Dachaufstockung muss von der zuständigen Bauaufsichtsbehörde genehmigt werden. Bauherrn reichen dazu einen Antrag mitsamt Bestandsplänen, Bauskizzen, Antragsformularen sowie den amtlichen Lageplan ein. Die Bearbeitungszeit beträgt etwa ein bis vier Monate. 

Gibt es für Aufstockungen Fördergelder?

Die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) fördert die Aufstockung von Dächern, wenn das Gebäude dabei umfassend energetisch saniert wird. Es muss die Anforderungen an ein Effizienzhaus 85 oder ein Effizienzhaus Denkmal erfüllen. Zudem unterstützt das Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA) energetische Sanierungen mit entsprechenden Zuschüssen.


3. Konstruktionsarten der Aufstockung

Ob massiv aus Stein oder in Modulbauweise aus Holz oder Stahl: Mit verschiedenen Konstruktionsarten lässt sich die Aufstockung eines Flachdaches oder Schrägdaches an die spezifischen Anforderungen des Gebäudes und die Wünsche der Bauherren anpassen.

Massivbauweise

Die massive Aufstockung ist sehr beständig, wärmespeicher- und tragfähig. Zudem bietet sie einen hohen Schall- und Brandschutz. Dabei stellt diese Bauweise erhöhte Anforderungen an die konstruktiven und statischen Eigenschaften des Bestandsgebäudes.   

Für die Aufstockung eignen sich zahlreiche Steinarten, zum Beispiel Kalksandstein, Mauerziegel oder Betonstein. Diese sollten jedoch ähnliche Verformungseigenschaften haben wie das Bestandsmauerwerk, denn andernfalls können sich Risse durch Verformungsdifferenzen bilden. 

Besonders bewährt haben sich für die Massivbauweise Kalksandsteine, da sie auch bei geringer Dicke ausgezeichnete Schall- und Brandschutzeigenschaften haben.   

Holzbauweise

Vom geringen Eigengewicht über die sehr gute Statik bis zur Kosteneffizienz: Aufstockungen aus Holz und Trockenbauplatten bieten zahlreiche Vorteile und sind deshalb für viele Bestandsgebäude attraktiv.

Im Vergleich zur massiven Bauweise lässt sich mit ihnen oft bis zu 50 Prozent der Bauzeit einsparen – etwa aufgrund vorgefertigter Bauteile und der Möglichkeit, parallel an der Fassade und dem Innenausbau zu arbeiten. Dabei reduziert der Holzbau Lärm- und Staubemissionen auf ein Minimum. Die Bewohner werden spürbar weniger belastet und können während der Bauarbeiten in ihren Wohnungen bleiben.

Allerdings sind die Verformungseigenschaften von Holz kritischer als bei massiven Baumaterialien. Diesen Nachteil müssen Planer berücksichtigen und durch individuelle Maßnahmen kompensieren.

Modulbauweise aus Stahl

Neben Holz eignet sich für die Aufstockung auch Stahl in Modulbauweise. Aufgrund des niedrigen Gewichts lässt sich diese Konstruktionsart auch auf Dächern anwenden, auf denen die konventionelle Bauweise statisch und konstruktiv nicht möglich wäre. Die Raummodule werden im Werk vorgefertigt und vor Ort zu einem schlüsselfertigen Geschoss zusammengesetzt. Bauzeit, Lärm und Schmutz verringern sich dadurch signifikant, während sich mit den Festkosten zuverlässig planen lässt.


4. Technische Anforderungen

Jede Dachaufstockung muss eine Vielzahl technischer Voraussetzungen erfüllen, was auch die Anforderungen an das Bestandsgebäude verändern kann.

Langzeitsichere Dachabdichtung

Das Flachdach des aufgestockten Geschosses eignet sich für vielfältige Nutzungsarten – etwa für Begrünungen, Photovoltaikanlagen oder Terrassen. Dabei gilt: Je intensiver es beansprucht wird, desto wichtiger ist seine langzeitsichere Abdichtung. Welche Vorgaben dafür erforderlich sind, regelt die DIN 18531. Um das Dach langfristig zu schützen, lassen sich mehrlagige Bitumen- und Polymerbitumenbahnen ebenso nutzen wie einlagige Kunststoff- oder Elastomerbahnen. 

Ausreichende Traglastreserven

Bei einer Umnutzung zu Wohnzwecken besitzen gewerbliche Gebäude Traglastreserven, da sie im Vergleich zu Wohnhäusern das größere Nutzlastpotenzial haben. Diese Reserven müssen ausreichen, um die zusätzliche Last des aufgestockten Wohnraums zu tragen – also sowohl das Eigengewicht des neuen Geschosses als auch seine Nutzlasten. 
 
Der Verdichtungsschlüssel gibt an, wie viele Geschosse bei einem Bestandsgebäude aus statischer und konstruktiver Sicht aufgestockt werden können. Durchschnittlich lassen sich 1,35 aufgestockte Geschosse auf Nichtwohngebäuden errichten, die zwischen 1950 und 1995 gebaut wurden. Bei Mehrfamilienhäusern der Jahre 1950 bis 1989 ergeben sich im Schnitt Traglastreserven für jeweils 1,2 bis 1,4 Geschosse.      

Brandschutz

Je nach Gebäudeklasse unterscheiden sich die Anforderungen an den Brandschutz – diese sind festgelegt in den aktuellen Landesbauordnungen. Da sich die Gebäudeklasse durch eine Aufstockung verändern kann, sind zusätzliche Brandschutzanforderungen für das vollständige Objekt möglich. 

Zwar haben Gebäude Bestandsschutz, dieser erlischt jedoch mitunter bei baulichen Veränderungen. Für eine Aufstockung bedeutet das: Alle Bereiche des neuen Geschosses müssen den aktuellen Brandschutzanforderungen entsprechen – inklusive des brandschutztechnisch wirksamen Abschlusses sowie der vorgeschriebenen Flucht- und Rettungswege. 

Für die ursprünglichen Bereiche des Bestandsgebäudes gilt: Sie dürfen durch die baulichen Änderungen keine Nachteile im Brandschutz haben, hierfür ist ein Nachweis erforderlich. Falls die Anforderungen nicht eingehalten werden, bestehen folgende Optionen: 

  • Die Verantwortlichen nehmen eine brandschutztechnische Ertüchtigung vor. 
  • Sie liefern einen Brandschutznachweis oder ein Brandschutzkonzept. Daraus muss hervorgehen, dass trotz unterschrittener Materialanforderungen das bauordnungsrechtliche Schutzniveau nicht unzulässig beeinträchtigt wird.  

Schall- und Emissionsschutz

Werden gewerbliche Gebäude durch Wohnraum aufgestockt, haben Planer besondere Anforderungen an den Schall- und Emissionsschutz zu berücksichtigen. 

  • In Büro- und Verwaltungsgebäuden müssen der Wohn- und der Bürobereich nach DIN 4190 wechselseitig voreinander geschützt werden. Dabei unterliegt der Trittschallpegel in Wohnräumen etwas strengeren Kriterien als in Büros. 
  • Bei Supermärkten oder Einkaufszentren sind die Emissionen der Lkw sowie der Geräuschpegel beim Entladevorgang gering zu halten, um den darüberliegenden Wohnraum zu schützen. Spezielle Entladevorrichtungen machen dies möglich.     

Stellplatzbaupflicht 

Zu klären ist auch, ob für die Aufstockung Stellplätze gebaut werden müssen oder dürfen. Je nach Standort entscheiden darüber entweder die jeweiligen Landesbauordnungen oder die Kommunen selbst. Sie regeln die Anzahl, Größe und Beschaffenheit der Stellplätze, wobei der Stellplatznachweis je nach Bauvorhaben als Einzelfall betrachtet wird. Auch kann die Errichtung von Stellplätzen untersagt oder einschränkt werden, wobei die Mobilität der Bewohner jedoch gesichert sein muss. 


5. Zusammenfassung

Mit der Aufstockung von Gebäuden lässt sich in urbanen Regionen Deutschlands effektiv der Wohnungsmangel begegnen. Denn dieser Aufbau erfordert keine freien Flächen, spart Kosten sowie Bauzeit und nutzt die bestehende Infrastruktur. Zudem bleiben Grünflächen unversiegelt und die Energieeffizienz verbessert sich dank optimierter Wärmedämmung. Ein weiterer Vorteil: Das Bestandsgebäude gewinnt signifikant an Wert. 

Ganz gleich ob es sich um eine Massiv- oder Leichtbauweise handelt: Die Aufstockung erfordert grundsätzlich eine Baugenehmigung. Um diese zu erhalten, müssen zahlreiche Bauordnungs- und bauplanungsrechtliche Regelungen berücksichtigt werden. Dies betrifft Regelungen etwa zum Maß und der Dichte des zusätzlichen Geschosses sowie zur harmonischen Einfügung in das jeweilige Stadtgebiet.   

Planer müssen bei der Geschosserweiterung eine Vielzahl technischer Anforderungen beachten. Das Flachdach lässt sich durch mehrlagige Bitumen- und Polymerbitumenbahnen oder durch einlagige Kunststoff- bzw. Elastomerbahnen zuverlässig abdichten. Je nach Bauart sind möglicherweise Maßnahmen zum Brand-, Schall- sowie zum Emissionsschutz notwendig. Teilweise erfordert die Aufstockung auch zusätzliche Stellplätze. Zudem muss das Bestandsgebäude über ausreichende Traglastreserven verfügen. 

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Kompakt

Ein aufgestocktes Flach- oder Steildach spart Kosten, Bauzeit und es nutzt die bestehende Grundstücksfläche sowie die Infrastruktur. Die Energieeffizienz und der Wert des Bestandsgebäudes werden gesteigert, zudem müssen für die Aufstockung keine Grünflächen weichen.

Wichtig für den Bau sind ausreichende Traglastreserven sowie eine langzeitsichere Abdichtung des Flachdaches durch mehrlagige Bitumen- und Polymerbitumenbahnen oder durch einlagige Kunststoff- bzw. Elastomerbahnen. Auch der Brand-, Schall- sowie Emissionsschutz des gesamten Gebäudes müssen geprüft und gegebenenfalls angepasst werden.

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